El Dictámen Técnico en Condominios

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• Por HCG
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La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles en el Estado de Quintana Roo en su artículo 37 establece que una administración saliente dispone de siete días naturales siguientes, a partir del día de su designación, para realizar la entrega de la administración de un condominio. En esta entrega de lo que se trata es que se efectúe la entrega física y material de la información, bienes, equipos e instalaciones propiedad del condominio.

Entre estos bienes existen algunos que por su naturaleza, complejidad técnica o importancia funcional requieren del dictamen técnico de un experto en la materia. Generalmente estos bienes tienen un carácter estratégico en la funcionalidad de instalaciones y equipos; tal es el caso, a manera de ejemplo, del sistema de tratamiento de aguas residuales, el sistema eléctrico, el sistema de agua potable o de riego, etc.

Muy de cerca hemos visto casos en que la falta de este dictamen técnico generó problemas presupuestales y funcionales por el hecho de que éstos no estuvieron a la vista. Los equipos e instalaciones en cuestión recibieron, durante su periodo de vida útil, un mantenimiento regular que les permitía funcionar y operar con un bajo coste.

El dictamen técnico tiene como esencia y característica principal el recibir una opinión externa independiente. Razón por la cual recurrir a los servicios de mantenimiento internos o a los proveedores habituales resulta poco práctico si en realidad se pretende conocer el estatus de un equipo o instalación.

Nuestra responsabilidad como administradores externos está implícita en todo momento, aún más en el proceso de entrega-recepción.

Lo primero que tenemos que revisar es la antigüedad de cada equipo o instalación que por su importancia estratégica o funcional resulten imprescindibles para la operación del condominio; también tenemos que conocer el historial del mantenimiento recibido, así como los seguros y garantías vigentes, según sea el caso. Las bitácoras de mantenimiento que existan al respecto resultarán de gran utilidad.

Posterior a esto, estaremos en condiciones de solicitar al condominio un dictamen técnico independiente vía el Comité de Vigilancia. Resulta importante dejar constancia escrita de esta petición para que sirva como antecedente de nuestra actuación y criterio profesionales.

Existirán algunos casos en que resulte oneroso pagar estos dictámenes, sin embargo atendiendo a la funcionalidad y necesidades de cada condominio será el propio condominio, a través de su comité de vigilancia, quien en definitiva reciba la solicitud de dictamen, la analice y autorice según corresponda.

El dictamen técnico deberá contener como mínimo los siguientes apartados: a) Antecedentes o Justificación, b) Metodología y parámetros a utilizar, c) Carta de Observaciones y Comentarios, d) Opinión Técnica, y e) Anexos Varios (Croquis, Planos, Diagramas, Fotografías, etc.)

Este documento puede ser recibido con fecha posterior a la asignada para la entrega-recepción, siempre que así se acuerde con el Comité de Vigilancia. Si en el contenido del mismo existieran acciones específicas que deban realizarse es importante solicitar la autorización y el presupuesto necesarios.

Cada administrador estará en la obligación de establecer los criterios para determinar la importancia estratégica de una instalación o equipo, propiedad de condominio.